有關財稅【2010】121號文件解讀

財稅【2010】121號文件第三條規定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包括地價，包括為取得土地使用權支付價款、開發土地發生的成本費用等。若宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

宗地容積率是房產稅中首次提到的概念。宗地容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項目的建筑面積越小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。一般來講建筑物越高，宗地容各率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑，多層建筑的容積率高于別墅、平房。按規定：

1、 如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。

2、 如容積率小于1且不小于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結果再按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。

3、 如容積率小于0.5，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。根據這一規定計算出來的面積肯定是大于房產實際占用的土地面積的，這是政策對不充分利用土地面積的一種懲罰。

例：如土地10000平米，價值1000萬，容積率0.6，地上房屋總建筑面積6000平米全額征稅，那么，如土地單獨核算，土地價值計入房產原值征稅的價值是：1000*0.6=600萬。

也就是說，如果上例容積率變為0.4，那么，計入征稅房產原值的土地價值是800萬，即為1000*0.4*2=800萬。

顯然容積率小的多交了稅。

2011/3/23

財務部